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LA COPROPRIETE

Champ d'application et division de la copropriété

Le principe d'applicabilité du droit de la copropriété

o La loi de 1965 précise dans son article 1er qu'elle régit tout immeuble ou groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

o Dès lors que ces conditions sont réunies, la copropriété devient un régime obligatoire. Il faut alors désigner un syndic et élire un conseil syndical, ainsi qu'assurer la tenue annuelle des assemblées générales. Toute autre mode de répartition et de gestion n'est pas puni, mais réputé juridiquement inexistant. Tout ce qui est décidé hors du cadre légal de la copropriété n'a aucune valeur.

o Il ne faut pas confondre une copropriété avec :
- Une indivision
L'indivision est une entité (la plupart du temps successorale) considérée comme une seule unité représentative. Il n'y a donc qu'une seule propriété, répartie par pourcentage entre plusieurs individus. Une indivision ne forme pas une copropriété, et n'est pas soumise à son régime.

- Une association de propriétaires
Certains biens immobiliers peuvent être détenus par plusieurs propriétaires réunis en association. Il ne s'agit pas d'une copropriété, même si son mode de gestion peut être relativement proche. Ce cas n'est valable que pour des accessoires de propriété.

- Un lotissement
La construction moderne a pour habitude d'aménager simultanément de vastes surfaces de terrains avec plusieurs habitations (généralement des pavillons). L'ensemble sera ensuite revendu par lots. Si le terrain est scindé en parcelles, il ressortira de l'Association Syndicale Libre. Si le terrain ne peut être scindé, il ressortira du régime de la copropriété.

- Une Association Syndicale Libre (ASL)
Une ASL est une association type 1865 créée à l'initiative de propriétaires, selon les modalités qui leur conviennent. L'idée est alors de gérer en commun des biens qui peuvent par ailleurs être gérés en copropriété (allées, voirie, antennes TV, espaces verts...).

- Une SCI (Société Civile Immobilière)
Une SCI est une société créée en vue de gérer un patrimoine immobilier appartenant à une personne ou un groupe de personnes déterminées, qui peuvent la vendre par parts. A la différence de la copropriété, la SCI n'a pas de parties communes, et n'est pas soumise aux règles de gestion de la copropriété.

La copropriété est-elle un statut obligatoire? Comment sont divisés les lots ?

Base légale : article 1 Loi 10 juillet 1965

o Le statut de copropriété est obligatoire, dès lors que conformément aux exigences légales (article 1 Loi 1965) il y a :
- deux lots ou plus appartenant à deux personnes différentes (physiques ou morales)
- une division de ces lots en parties communes et privatives
Dès lors que ces deux conditions sont réunies, les dispositions légales régissant la copropriété s'appliquent de plein droit et sans qu'il soit possible d'y déroger par conventions contraires (Cassation civile 15/11/1989 - G.P. 20/1/1990), même si le règlement de copropriété est antérieur à 1965 (Cassation civile 08/01/1970).

o Peu importe :
- La forme de l'immeuble : immeuble collectif, lotissement de maisons individuelles, simple local...
- Que la copropriété soit verticale (copropriété d'un ou plusieurs immeubles collectifs) ou horizontale (maisons individuelles édifiées sur un terrain collectif)
- L'affectation des immeubles (habitation, professionnel, commercial, industriel ou mixte)

o Exclusions : ne ressortissent pas du régime de la copropriété :
- les immeubles en indivision simple
- les immeubles dont la jouissance est divisée
- les immeubles qui appartiennent à une société d'attribution jusqu'à son partage ou du moins jusqu'à son premier retrait d'associé
- les volumes superposés
- les immeubles simplement accolés ou imbriqués les uns dans les autres mais qui restent distincts
- deux ou plusieurs immeubles situés sur des terrains différents et n'ayant entre eux aucun équipement commun

o Le statut de copropriété est obligatoire, dès lors que les conditions de l'article 1 de la loi de 1965 sont réunies.

o Aucune sanction ne frappe ceux qui ne constituent pas leur copropriété, mais l'immeuble se trouve dans l'illégalité, et sa gestion peut s'avérer problématique.

o Remarque : le caractère obligatoire de la loi va très loin.
Ainsi, même si aucun syndic ni conseil syndical n’a été désigné, la copropriété existe juridiquement. De fait, un syndicat de copropriétaires est composé , il est doté de la personnalité morale avec lequel tout intéressé peut interagir, y compris en justice s'il est lésé.
En clair, les propriétaires ne peuvent pas invoquer l'absence de copropriété pour nier leurs responsabilités collectives. L'absence de constitution des organes communs n'aura comme effet que de diminuer leur capacité à se défendre et à gérer leurs intérêts collectifs.

o Les propriétaires peuvent donc, s’ils souhaitent que les organes nécessaires soient créés :
- soit s’entendre avec les autres copropriétaires pour désigner un syndic, qui effectuera les démarches nécessaires ; cette solution est simple mais n'est pas légale, le syndic n'ayant en théorie pas compétence pour convoquer la première assemblée qui le désignera... Toutefois, si personne ne soulève de contestation dans les deux mois suivant la tenue de la première assemblée, celle-ci sera définitivement valide et la copropriété aura acquis existence.
La première assemblée générale aura également pour tâche de faire élire les membres du conseil syndical.

- soit faire appel à la voie légale :
saisir sur requête (procédure rapide et sans avocat) le président du tribunal de grande instance de l’immeuble sur le fondement de l'article 47 du Décret de 1967.
Celui-ci désignera un administrateur provisoire dont l'unique fonction sera de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, qui procèdera à l'élection du syndic.

o La division en lots
L'état descriptif de division de la copropriété doit obligatoirement opérer une division par lots et attribuer à chaque lot un numéro. Cet état est reporté dans un tableau annexé dans le règlement de copropriété (à défaut il fait l'objet d'un acte notarié spécial après passage d'un géomètre-expert).
A chaque lot est affecté un tantième (ou millième), qui représente une portion de la copropriété. Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes. Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de chaque lot au sein de la copropriété, et plus généralement les droits et obligations de chaque copropriétaire. Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges (mais pas obligatoirement).

Les organes de la copropriété

La copropriété est organisée autour de son règlement, qui en définit le mode de fonctionnement. Ce règlement est en principe librement rédigé par les copropriétaires, mais il s'insère néanmoins dans un cadre légal strict. Chaque copropriétaire possède des parties privatives et une quote-part (tantièmes) sur les parties communes.

Le Règlement de Copropriété

Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

Base légale : article 8, 42 Loi 10 juillet 1965, article 2 Décret 1967

o Le règlement de copropriété est un texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s'obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. En le lisant, les copropriétaires savent selon quelles modalités leur immeuble est géré.

o Contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, le règlement de copropriété est un contrat. Mais c'est un contrat particulier, car il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Chaque copropriétaire adhère à ce contrat dès lors qu’il détient un lot de la copropriété, et ses dispositions s'imposent à lui, ce qui le fait bien ressembler à un règlement.
Sur le plan juridique les conséquences sont cependant importantes. Les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles mais contractuelles.
Autre particularité cependant : le délai de forclusion n'est pas de 30 ans, comme pour les actions contractuelles, mais de 10 ans (article 42 Loi 1965 - Cassation civile 17/07/1991).

o Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la loi de 1965 et de son décret de 1967 étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite. Autrement dit, elle est inexistante. Cette forme particulièrement forte de nullité peut être constatée à tout moment (elle n'est couverte par aucun délai), à la requête de toute personne intéressée (copropriétaire, locataire, tiers, voire le syndicat).

o Une copropriété est-elle obligée de posséder un règlement ?
Oui. Il représente la base contractuelle de la copropriété. C'est pourquoi l'art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 le rend obligatoire.

- Remarque : l'absence de règlement de copropriété ne signifie pas que l'immeuble est dépourvu de régime légal : ce sont alors les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui s'appliquent, et elles seules.
Pour éviter que cette situation perdure, un administrateur judiciaire fera statuer une assemblée générale constitutive qui sera chargée d'établir un règlement à la majorité de l'article 26. Faute d'accord, c'est l'administrateur qui peut d'autorité procéder à la division de l'immeuble, selon les modalités fixées par la loi du 10 juillet 1965.

- La non conformité d'une clause du règlement avec la loi (notamment les articles 6 à 37, et 42) rend cette clause réputée non écrite : tout un chacun peut donc agir comme si elle n'existait pas, et on ne peut s'en prévaloir contre personne.

o Faut-il rédiger le règlement d'une manière particulière ?
Les propriétaires sont par principe libres de définir à leur guise le règlement de copropriété, mais dans les limites autorisées par un cadre légal assez strict.
- De manière générale, la jurisprudence pose qu'un règlement ne peut être contraire ni aux lois ni aux décrets en vigueur, sauf si ceux-ci l'ont expressément autorisé.

- Si la législation change, elle s'applique par principe à tous les règlements de copropriété existants, qui doivent en principe être révisés pour s'adapter. Cette situation peut donner lieu à des confusions : si le règlement n'a pas été adapté, les copropriétaires peuvent en toute bonne foi s'y conformer et être en infraction au regard de la loi. Ils pourront alors engager la responsabilité de leur syndic, sur lequel pèse un devoir de conseil.

Si un litige survient, on tient compte du régime légal en vigueur à la date des faits. En cas de contestation, la prescription des faits est portée à sa hauteur maximale : 30 ans.

A quoi sert-il ? Que régit-il ?

o Le règlement fixe obligatoirement :
- la destination de l'immeuble : habitation, commerciale ou mixte, ce qui détermine s'il est possible d'exercer des activités professionnelles ou commerciales dans l'immeuble
. ce qui dans la copropriété est commun, et ce qui est privatif
. la manière dont sont administrées les parties communes
. la répartition des charges

- Le règlement fixe de manière facultative (article 2 Décret 1967) :
. le descriptif de division de l'immeuble
. la ou les conventions prévues à l'art. 37 de la loi de 1965 relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires des parties communes

Comment le règlement répartit-il la copropriété ?

o Par principe, la copropriété est divisée en deux catégories, les parties communes (administrées par la copropriété), et les parties privatives (celles que possède chaque copropriétaire, et dont la copropriété détermine le mode de gestion).

o Les parties privatives sont divisées sous forme de lots. Un lot est une unité de surface (une portion d'un étage, par exemple), identifiée par un numéro. L'acte de propriété du bien immobilier doit énumérer précisément les lots qui sont dévolus à chaque copropriétaire. Ce dernier sait ainsi quelle portion de l'immeuble il possède.

o A chaque lot correspond une part des charges d'entretien de l'immeuble. Les charges sont souvent proportionnelles à la surface qu'occupe le lot par rapport à la surface totale de tous les lots, mais cette répartition peut différer si l'unanimité de copropriétaires est réunie.

o A chaque lot correspond également une part de droit de vote à l'assemblée. Généralement cette part est égale à celle des charges, mais l'unanimité des copropriétaires peut en décider autrement.

o On peut, en marge du règlement de copropriété, établir un règlement intérieur. Généralement, ce règlement régit des mesures de vie intérieures (règles sur les allées et venues, le bruit, etc.) qui ne figurent pas au règlement de copropriété. Il peut toutefois être incorporé au règlement de copropriété, auquel cas il le prolonge.
- si le règlement intérieur est incorporé au règlement de copropriété : il obéit au même régime juridique (création, modification, majorités et fonction),
- si le règlement intérieur n'est pas incorporé, il suit un régime de fixation libre (généralement organisé par le syndic),
- dans tout les cas, le règlement intérieur est subsidiaire. Il ne peut aller à l'encontre des clauses du règlement de copropriété,
- le règlement intérieur est soumis aux mêmes règles de conformité à la destination de l'immeuble

Quelles clauses doit contenir un règlement de copropriété ?

Base légale : article 10, 37 et 43 Loi 10 juillet 1965 ; article 1 du décret du 17 mars 1967 ; article 71 décret n°55-1350 14 octobre 1955 modifié par le décret n°79-405 du 21 mai 1979

o Un règlement de copropriété doit comporter les clauses nécessaires à l'accomplissement de sa fonction.

o Y-a-t-il des clauses illicites ?

Oui, car le règlement doit respecter le régime légal des conventions et celui de la loi de 1965.
De manière générale, il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui est strictement requis par la destination normale de l'immeuble (qui s'apprécie selon sa situation, ses caractéristiques et son régime tel que défini par les pouvoirs publics, l'appréciation se fait au cas par cas).
Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite : personne n'a à lui obéir ni s'en prévaloir (article 43 Loi de 1965).

Ceci dit, un règlement peut renforcer les obligations légales, mais en aucun cas les amoindrir.

Exemples de clauses prohibées :
- attribuer un droit de préférence pour le rachat des lots à certains copropriétaires
- imposer un notaire
- faire gérer des parties privatives par le syndic de l'immeuble
- instaurer une prime forfaitaire d'emménagement ou de déménagement (CA. Lyon 22/01/1969)
- les clauses de non-concurrence sans rapport avec la destination de l'immeuble (Cass. civ. 29/02/1972)
- les clauses soumettant l'exercice d'une profession libérale à l'approbation du conseil syndical (CA. Paris 16/05/1986)
. Néanmoins, une réponse ministérielle (JOAN 30/11/1966 n°20-177) déclare valable la clause qui limite l'exercice d'une activité professionnelle à un seul commerce ou une seule activité libérale.
. Autre exception : les sociétés en début d'immatriculation
- interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970), sous réserve que l'animal ne cause pas de dégâts ni troubles de jouissance dans l'immeuble

o Quelles clauses doit-il obligatoirement comporter ?

Les clauses du règlement doivent lui permettre de répondre aux exigences légales concernant ses dispositions.
Ceci inclut :
- Pour les parties privatives (celles qui sont attribuées à un propriétaire donné)
. la destination de chaque lot (couramment : usage d'habitation, usage mixte, usage professionnel, usage commercial, garage, cave, grenier...)
. les conditions de jouissance des parties privatives. Il s'agit de la manière dont les copropriétaires entendent gérer leur vie commune, dans le respect de la destination de l'immeuble. Par exemple, pour un immeuble à destination d'habitation, on pourra interdire d'étendre du linge aux fenêtres, imposer le respect de la tranquillité des habitants en limitant les activités bruyantes, les émissions d'odeurs nauséabondes, etc.

- Pour les parties communes (celles qui appartiennent à la communauté des copropriétaires) :
. la destination de chaque lot (couramment : conciergerie, local à vélos ou voitures d'enfant, local à ordures, aires de jeux, jardins, etc.). Chaque copropriété fixe librement le taux et la destination de ses parties communes.
. leurs conditions de jouissance, de la même manière que les parties privatives, et les mêmes réserves d'adéquation des obligations des copropriétaires à la destination de l'immeuble.
. leurs modalités d'administration : il s'agit de définir les organes chargés de gérer les parties communes (il s'agit le plus souvent du syndicat des copropriétaires, du syndic et du conseil syndical) et les modalités de cette gestion (définition des compétences, du mode de fonctionnement et d'élection, périodicité des assemblées, etc.). La définition de ces modalités est par principe libre, mais elle doit rester compatible avec le régime légal défini à l'article 10 de la loi de 1965.
. la répartition des charges, selon les modalités définies à l'article 10 de la loi de 1965.

o Quelles sont les clauses facultatives ?
- un état descriptif de division de l'immeuble. Au titre de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 modifié, il doit être résumé dans un tableau incorporé au règlement de copropriété (articles ou annexes) comportant les mentions suivantes :

1 - N° de lot (ordre croissant)
2 - Bâtiment
3 - Escalier
4 - Etage
5 - Nature du lot
6 - Quote-part des parties communes

- Toute création ou modification de ce tableau doit faire l'objet d'un acte notarié.

- La ou les conventions passées entre les copropriétaires et la copropriété concernant l'exercice des droits accessoires aux parties communes telles que prévues à l'article 37.

- Les clauses d'arbitrages, de conciliation ou compromissoires (admises à l'exception des clauses générales) ; à défaut ce sont les tribunaux judiciaires qui sont compétents.

- La clause pénale a été admise par une réponse ministérielle (JOAN 30 sept. 1985) ; elle permet de réclamer des dommages et intérêts forfaitaires au copropriétaire qui refuserait de faire face à ses charges. Cette clause ayant été admise de par la nature contractuelle du règlement de copropriété, son taux est soumis au contrôle du juge, qui peut réduire les clauses manifestement excessives.

- Les clauses d'administration générale, qui mettent en place des obligations sans nuire aux droits normaux des copropriétaires.
Par exemple :
. clause prévoyant la convocation d'une assemblée générale sans recourir à un administrateur judiciaire (lien) en cas de vacance de syndic
. préavis avant démissions
. procédures pour les travaux
....

Le Syndicat des Copropriétaires

Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?

Base légale : article 14 Loi 10 juillet 1965, article 14, 26 Décret 17 mars 1967

. Le syndicat désigne en fait l'ensemble des copropriétaires. Son existence est obligatoire de par la loi, et est constituée dès lors qu'il existe plus de deux lots dans la copropriété. C'est l'organe décisionnel par principe de la copropriété, mais il ne s'exprime que par le truchement de son assemblée générale.

. Les noms et adresse des copropriétaires peuvent être connus de chacun, car ils doivent figurer à la feuille de présence établie par le syndic à chaque assemblée générale (article 14 Décret 67).

. Il a été estimé par réponse ministérielle que la liste des copropriétaires détenue par le syndic n'est pas confidentielle vis-à-vis des copropriétaires.

. Le syndicat dispose de la personnalité civile, ce qui lui permet d'agir en justice mais également de voir engager sa responsabilité.

. Le syndicat peut avoir un représentant pour agir en son nom ; celui-ci est obligatoirement le syndic.

Quelles formes peut prendre un syndicat ?

Base légale : article 14, 27 Loi 10 juillet 1965, article 40 à 42 Décret 17 mars 1967

Le syndicat n'a pas de forme particulière, mais il existe diverses formes particulières de syndicat.
o Le syndicat coopératif

- Particularité : le syndic est élu à la majorité par et parmi les membres du syndicat coopératif. Il exerce de plein droit les prérogatives du président du Conseil syndical.

- Il est possible d'élire dans les mêmes conditions un vice-président, au cas où le président viendrait à défaillir.

- Ces deux représentants cessent leur fonction à l'expiration de leur mandat ou en cas de révocation, suivant des modalités identiques à celles de l'élection.

o Le syndicat secondaire

- Le syndicat secondaire est voté à l'article 25, il représente un sous-ensemble de la copropriété. Ceci peut être utile si une copropriété comporte plusieurs immeubles (selon la jurisprudence, il faut des bâtiments séparés). Cette scission est utile si la copropriété est difficile à gérer en un seul bloc (cas classique : un petit bâtiment en copropriété avec un plus gros).

- Ses décisions, si elles sont régulières, s'imposent à tous les autres copropriétaires.

- Le syndicat secondaire est régi principalement par l'article 27 de la loi de 1965.

Compétences et attributions :

Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?

Base légale : article 14, 26 Loi 10 juillet 1965

o Le syndicat prend des décisions qu'il vote en assemblée générale et que le syndic est chargé d'exécuter.
Ces décisions recoupent :

- L'établissement, modification du règlement de copropriété (majorité de l'article 26).

- La détermination de l'attribution, la jouissance, l'administration des parties communes.

- Tous les actes nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment les travaux et assurances).

- Les travaux d'amélioration et d'embellissement.

- La gestion des équipements et services collectifs.

o Le syndicat ne peut intervenir sur les parties privatives, du moins tant que les parties communes ou le voisinage ne sont pas concernés.

o Le syndicat ne peut imposer de clause interdisant aux copropriétaires de scinder leurs lots.

Loi SRU Article 75
Après l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré trois articles 14-1 à 14-3 ainsi rédigés :
« Article 14-1. - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Article 14-2. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 entrent en vigueur le 1er janvier 2002.

Article 14-3. - Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi no 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Les dispositions de l'article 14-3 entrent en vigueur le 1er janvier 2004 »

un syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?

Base légale : article 15 Loi 10 juillet 1965, article 51, 56 Décret 17 mars 1967

o Oui, aux termes de l'article 15 (Loi 1965), pour défendre ou attaquer des copropriétaires.

o Il peut agir avec certains copropriétaires contre d'autre copropriétaires ou contre des tiers, dans le but d'assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (sa sauvegarde et l'administration des parties communes).

- Un copropriétaire peut néanmoins agir seul pour la défense de son lot, mais il doit en informer le syndic (article 51 Décret 1967). La copie d'une assignation est adressée au syndic par recommandé Accusé Réception (AR). Il doit également subir un préjudice personnel (le préjudice collectif ne suffit pas).

o C'est le syndic qui représente le syndicat en justice. Or il se peut que le syndicat soit amené à agir en justice contre le syndic ; dans ce cas, l'article 56 (Décret 67) autorise tout intéressé à demander au Président du Tribunal de Grande Instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat.

o Le syndicat ne peut agir que dans le but de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble ; exemple : faire respecter le règlement de copropriété, faire payer les charges, assurer un usage paisible des locaux, etc.

- Le syndicat peut également demander des indemnités en cas de retard chronique dans le paiement des charge : Ayant relevé qu'en s'abstenant de régler à leur échéance ses charges de copropriété, un copropriétaire avait contraint les autres copropriétaires à lui en faire l'avance et à endurer les tracasseries d'une longue procédure, d'où il résultait que le préjudice ainsi causé avait été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, une cour d'appel a pu allouer de ce chef une indemnité au syndicat (Cassation civile 27/11/1990).

o Le syndicat voit fréquemment sa responsabilité engagée quand un propriétaire est mécontent de prestations effectuées par la copropriété ; il peut alors exercer toute action récursoire (c'est-à-dire se retourner) contre les prestataires défaillants : architectes, entrepreneurs, syndic.

o Le syndicat peut intenter des actions de type possessoire ou pétitoire.

o Le syndicat ne peut agir que pour des troubles qui affectent les copropriétaires dans leur ensemble.

o Le syndicat peut engager une action tendant à indemniser un copropriétaire pour un trouble affectant sa partie privative, dès lors que ce trouble provient des parties communes.

o Si le syndicat n'engage pas une action alors qu'il le devrait, tout copropriétaire peut se substituer à lui, mais la jurisprudence considère que cette action doit revêtir un caractère subsidiaire. Donc, si le copropriétaire ne subit pas de préjudice direct, il doit d'abord, après avoir dénoncé l'infraction, provoquer un vote du conseil syndical sur ce point. En cas de refus formel de ce dernier, il pourra alors s'adresser à la justice.

Le Syndic

Qu’est-ce que le syndic ?

Base légale : article 18 Loi 10 juillet 1965

o Le syndic est l'organe d'administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges.

o Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.

o Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n'est donc pas employé de la copropriété, il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela ; corollairement, il doit lui rendre des comptes sur sa gestion. L'interlocuteur privilégié de ce contrôle est le Conseil syndical.
Ceci implique que si un propriétaire souhaite agir en justice en vertu d'une décision du syndic il doit, sauf faute professionnelle, attaquer en justice le syndicat des copropriétaires qui est son mandant.

o Son rôle est déterminé précisément dans l'article 18 de la loi 1965.

o D'une manière générale, le syndic a l'obligation légale de conserver l'immeuble et veiller au respect de son règlement de copropriété. Il est investi pour cela d'un lourd devoir d'information et de conseil.

Caractéristiques du syndic :

Un syndic est-il obligatoire ?

Base légale : article 17 Loi 10 juillet 1965, article 46, 47 et 59 Décret 17 mars 1967

o Au termes de l'article 17 de la loi de 1965, un syndic est quasiment obligatoire quelle que soit la taille de la copropriété (expressément obligatoire pour les syndicats coopératifs et implicitement obligatoire pour les autres).

o Que se passe-t-il en cas de décès, annulation ou expiration de mandat, ou révocation du syndic, et qu'aucun successeur n'a été désigné (ou qu'aucun accord n'est possible quant à son successeur) ?

- Aucune sanction à cette situation n'est prévue.

- Mais à toute demande d'un copropriétaire, le Président du tribunal de grande instance pourra désigner d'office. Sa décision est notifiée par le syndic désigné à tous les copropriétaires, qui ont 15 jours pour en référer éventuellement au Président du tribunal.

- Nota : si l'absence de syndic vient d'une réticence de l'assemblée, le Président du tribunal nommera un administrateur provisoire. Ici aussi, toute contestation devra être adressée au Président dans les 15 jours (article 59 Décret 1967)
.
o En aucun cas un président de conseil syndical ne peut se substituer à l'assemblée générale pour désigner un syndic (Cassation civile 13/03/1984)
.
Qui peut être désigné syndic, quand et pour combien de temps ?

Base légale : article 17 Loi 10 juillet 1965, article 28, 47 Décret 17 mars 1967, article L 443-15-1 Code de la construction et de l'habitation, loi n°70-9 du 2 janvier 1970
o Tous les votes de l'assemblée concernant le syndic sont effectués à la majorité absolue de l'article 25, sauf la fixation des honoraires, qui s'effectue à la majorité simple.

o Aux titre de l'article 28 Décret 1967, toute personne physique ou morale peut être désignée syndic.

- Exception : le syndic des H.L.M à usage locatif est obligatoirement l'organisme propriétaire des logements (article L 443-15-1 CCH)

- Limitation : aux termes de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, le syndic doit obligatoirement être un professionnel doté d'une carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière".
. Exception à ce principe : l'alinéa de 2 de cette même loi précise que peuvent ne pas être des syndics professionnels les personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits divis ou indivis.
Un copropriétaire ou son conjoint peut donc être désigné syndic non professionnel. En dehors de ce cas, la nomination de tout autre professionnel est nulle.

- Incompatibilités : la fonction de syndic est incompatible avec :
. la profession d'avocat. Toutefois, la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1991 a prévu que les fonctions de syndic sont compatibles avec l'exercice de la profession d'avocat pour les avocats qui ont déjà rempli ces fonctions à titre accessoire dans leur ancienne profession d'avoués ou d'agréés près les tribunaux de commerce
. la profession de conseil juridique. Celle-ci est en effet désormais fusionnée avec la profession d'avocat.

- Conditions : le syndic doit être juridiquement capable. L'incapacité juridique entraîne la nullité de la nomination du syndic.

o Une clause du règlement de copropriété peut prévoir que le syndic sera obligatoirement un syndic professionnel. Cette clause exceptionnelle ne se justifie que pour les grandes copropriétés.

o Quand intervient la désignation du syndic ?

- Au moment de la création de la copropriété : le règlement prévoit en général le premier syndic. Celui-ci convoque l'assemblée générale constitutive qui doit approuver sa désignation.

- Au cours de la vie de la copropriété : le renouvellement ou le changement de syndic doit être décidée par l'assemblée générale qui statue à la majorité de l'art. 25 (majorité absolue des tantièmes).

- En aucun cas le président du conseil syndical ne peut se substituer au syndic

o Pour combien de temps un syndic est-il nommé ?

- Le mandat du syndic n'est pas renouvelable par tacite reconduction (CA Paris 30/04/1982 Dalloz IR 1982-138). Le syndic doit toujours convoquer une assemblée générale en temps utile pour permettre le vote renouvelant son mandat ou la nomination d'un nouveau syndic avant l'expiration du délai en cours.

- Le mandat du syndic ne peut légalement excéder 3 ans (article 28 Décret 1967). Mais l'assemblée peut parfaitement fixer un mandat plus court. Un mandat d'un an encourage parfois les syndics à être plus diligents, mais il leur permet également d'éviter la révocation judiciaire de leur mandat, car les délais de procédure pour une contestation d'assemblée générale sont longs (entre 1,5 et 2 ans en moyenne, non compté un éventuel appel).

- Il est possible de fixer la durée du mandat jusqu'à la survenance d'un évènement précis (approbation des comptes par une assemblée, p. ex.), dès lors que cette durée n'excède pas le plafond légal de 3 ans (CA Paris 23e Ch. B, 29 juin 2000).

- Le syndic dont le mandat n'a pas été expressément renouvelé ne peut pas poursuivre ses fonctions de syndic, même dans l'attente d'un administrateur provisoire (Cassation civile 21/07/1978 IR Copropriété 1979-71). Tous les actes qu'il aura passé après l'expiration de ses fonctions seront déclarés nuls (Cassation civile 14/10/1987), mais l'assemblée peut les régulariser a posteriori (Cassation civile 19/07/1983 Bull. cassation juillet 1983) ou alors, un copropriétaire peut demander la nomination d'un administrateur provisoire dans les conditions de l'article 47 du Décret 1967.

- En outre, selon l'art. 28 du Décret de 1967, pendant le délai prévu par l'article 1792 du Code civil, c'est-à-dire pendant la garantie décennale du constructeur de l'ouvrage, la durée des fonctions du syndic ne peut dépasser une année, lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement et à quelque titre que ce soit, participé à la construction de l'immeuble.

- Quand le syndic est nommé par ordonnance du tribunal de grande instance, c'est cette ordonnance qui fixe la durée de sa mission. Celle-ci a vocation à se prolonger jusqu'à ce que l'assemblée élise un nouveau syndic.

Le syndic peut-il démissionner ?

Base légale : article 2007 Code civil, article 18-2 Loi du 10 juillet 1965

o Oui, et à tout moment s'il le souhaite, et sans modalité particulière. Rien ne peut légalement contraindre un mandataire à continuer de représenter son mandant.

o La démission ne doit toutefois pas être abusive et nuire à la copropriété. La responsabilité civile du syndic pourrait alors être engagée sur le fondement de l'article 2007 du Code civil (dommages et intérêts).

o C'est pourquoi, si le contrat du syndic n'a prévu aucune modalité particulière, on considère que le syndic doit informer en temps utile le président du conseil syndical de sa volonté de démissionner, et convoquer l'assemblée générale qui désignera son successeur.

o A noter également que la mission du syndic prend fin à son décès, cette mission n'étant pas transmissible à ses héritiers.

o Est considéré comme abusif le fait par le syndic de réclamer à la copropriété une somme pour transmettre son dossier à son successeur (Recommandation de la Commission des clauses abusives). Il doit transmettre le dossier à son successeur dans un délai d'un mois (article 18-2 Loi de 1965)

o La dissolution volontaire ou judiciaire de la personne morale qui assume les fonctions de syndic met fin à ses fonctions. Il n'en est pas de même en cas de simple changement des dirigeants ou en cas de fusion ou de cession du cabinet de syndic (Tribunal de Grande Instance Paris 29/02/1975 - Dalloz IR 1976-72).

Remarque : un syndic peut également être révoqué par les copropriétaires

La nomination du syndic :

Comment se nomme un syndic ?

Base légale: article 17 Loi 10 juillet 1965, article 11 Décret 17 mars 1967

La procédure se déroule en deux temps :
- l'assemblée est convoquée et le contrat du syndic est joint à l'ordre du jour (art. 11 du décret de 1967)
- l'assemblée se prononce à la majorité absolue (article 25, mais aussi sur la majorité simple de l'article 25-1) sur la nomination du syndic.

Que se passe-t-il si l’assemblée ne désigne aucun syndic ?

Base légale : article 17 Loi 10 juillet 1965, article 47 Décret 17 mars 1967

La loi (article 17) pose clairement qu'il est obligatoire de désigner un syndic, mais n'assortit cet ordre d'aucune sanction.

Donc, les copropriétaires peuvent se passer de syndic. Le syndicat des copropriétaires existera pourtant bel et bien en tant que personne morale. Il pourra notamment être condamné judiciairement, si un préjudice est causé à un tiers (violation de servitude, accident dans les parties communes, etc). Dans ce cas de figure, chaque copropriétaire est responsable solidairement de tous les autres, et ce sur l'ensemble de ses biens.

De plus, la copropriété n'a aucun moyen d'action, de possibilité de passer un contrat ni de défense juridique, faute d'organe représentatif régulièrement nommé.
Il est donc plus que conseillé de recourir, malgré tout, à l'élection d'un syndic qui concrétisera ainsi l'existence de la personne morale du syndicat des copropriétaires.

Comment élire un syndic en l'absence d'assemblée générale constitutive ?

o En règle générale, quand l'immeuble est construit, le règlement de copropriété prévoit la tenue d'une assemblée constitutive chargée de désigner un syndic. Certains règlements en désignent même un directement. Cette pratique est admise, les tribunaux préférant risquer un certain clientélisme que de voir des copropriétés sans syndic, dont la situation peut s'avérer bien plus difficile à rétablir (rappelons que la nomination d'un syndic n'est que limitée dans le temps).

o Mais il arrive que personne n'arrive à se mettre d'accord sur la nomination d'un syndic. Il arrive également que de grandes demeures soient divisées par lot sans que soit prévu la désignation d'un syndic, ce dont tout le monde s'accommode volontiers tant que se tiennent de bonnes relations de voisinage ; le problème ne survient qu'en cas de conflit.

o Deux solutions sont alors possibles :

* une solution informelle, consistant à tenir une assemblée dans les formes, mais convoquée spontanément par les copropriétaires, qui désigne un syndic et met en route la vie de la copropriété ; c'est une procédure illégale mais qui, faute de contestation dans les deux mois, vaut ensuite à titre définitif malgré son illégalité.

* la solution légale, consistant à passer par la procédure de désignation d'un administrateur provisoire, dont l'unique mission sera de convoquer l'assemblée afin que celle-ci désigne un syndic bénévole ou professionnel. Cette procédure prévue par l'article 47 du décret de 1967, est légère mais nécessite l'intervention d'un avocat . Il faut en effet saisir le Président du tribunal de grande instance de l'immeuble, qui statue sur requête.

Domaines et étendue de la mission du syndic :

Base légale : article 18 Loi du 10 juillet 1965, article 32, 36 Décret 17 mars 1967

Le syndic a une mission générale de gestion de l'immeuble.

Ceci inclut :
o L'obligation d'exécuter les décisions adoptées par l'assemblée générale (article 18 Loi de 1965), dans la mesure où ces décisions sont claires et précises. Il ne pourra outrepasser ces décisions, sauf délégation de pouvoir spéciale votée à la majorité de l'article 25 (de tous les copropriétaires).

Rapports avec l'assemblée générale :

- c'est le syndic qui provoque les réunions de l'assemblée générale, en adressant une convocation en temps utile et dans les formes requises ; il organise la salle et la réunion.
Nota : le choix de la date peut s'établir en concertation avec le Conseil syndical.
- il doit être personnellement présent aux assemblée (ou se faire remplacer par un préposé), établir les feuilles de présence, présenter un compte-rendu de sa gestion et éventuellement en demander quitus.
Ni le syndic ni ses préposés ne peuvent présider l'assemblée générale, ni recevoir de pouvoir pour y représenter un copropriétaire

- il inscrit les décisions de l'assemblée dans un procès-verbal, qu'il consigne dans un registre librement accessible par les copropriétaires.

o La gestion documentaire, budgétaire et comptable du syndicat.

Ceci inclut :
- la mise à jour de la liste des copropriétaires, avec indication des numéros de lots, des nu-propriétaires et usufruitiers, ainsi que des personnes qui ont un droit d'habitation sur le lot (article 32 Décret 1967).

- la préparation et l'envoi des convocations aux assemblées générale, et s'assurer que celles-ci sont tenues au moins une fois par an.

- la préparation du budget de la copropriété (article 18 Loi de 1965). Une copie du budget doit obligatoirement être envoyée avec chaque convocation à l'assemblée générale prévoyant son vote.

- l'envoi à certains copropriétaires des décisions de l'assemblée sous forme de procès-verbal.

o La gestion financière de la copropriété (article 18 Loi de 1965).
Ceci inclut :
- l'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat ; les documents comptables de ce compte doivent pouvoir être présentés à tout moment de l'année au syndicat de la copropriété, si celui-ci en fait la demande

- l'ouverture éventuelle d'un compte séparé pour le syndicat des copropriétaires ; il vaut mieux se méfier des syndics trop hostiles au compte séparé. Un compte séparé permet un meilleur suivi de la gestion ; il facilite les placements de trésorerie, et constitue une sécurité en cas de faillite ou de changement de syndic.

- l'ouverture d'un compte spécial pour travaux ; cette ouverture doit être soumise au vote de l'assemblée au minimum tous les 3 ans. Il sert à éviter les appels de charges pour travaux trop brutaux et minimiser les risques d'impayés, mais il nécessite un peu plus de gestion. Aussi les syndics essaient-ils souvent de dissuader les copropriétaires d'en ouvrir un.

- le syndic doit recouvrer les charges auprès des propriétaires, et poursuivre, judiciairement si besoin, ceux qui ne paient pas.

o La mission de faire respecter le règlement de copropriété :

- le syndic reçoit les plaintes, adresse les mises en demeure et au besoin poursuit judiciairement les contrevenants.

Les locataires sont sans lien de droit avec la copropriété ; le syndic ne peut donc que rappeler à un propriétaire qu'un locataire contrevient au règlement, à charge pour ce propriétaire de faire le nécessaire auprès du locataire.
- il gère le personnel de la copropriété. Il est souhaitable de vérifier que son contrat prévoit expressément le remplacement des gardiens et employés d'immeuble.
- il contracte les assurances nécessaires à l'immeuble.

o La représentation du syndicat des copropriétaires en justice :

- sans autorisation particulière (mandat général de préservation de l'immeuble) :
. pour le recouvrement des impayés. Il est possible de prévoir dans le contrat du syndic une clause aux termes de laquelle il appliquera systématiquement au débiteur des intérêts de retard qu'il se chargera de calculer (tels qu'ils sont prévus à l'art. 36 D. 1967).
. pour les actions en référé et les mesures conservatoires
. quand le syndicat des copropriétaires est assigné en justice

- avec une autorisation expresse de l'assemblée générale pour les autres cas

o Le suivi des coordonnées des copropriétaires

La copropriété est engagée par tout ce qu'elle a voté, et tout ce qui ressort par nature du mandat du syndic. En-dehors de cette hypothèse, le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété, mais celle-ci reste néanmoins tenue vis-à-vis des tiers des engagements contractés par le syndic.
Autrement dit, le risque de mauvaise gestion du syndic pèse sur la copropriété. Toutefois celle-ci peut assez aisément se faire indemniser auprès de l'assurance professionnelle du syndic défaillant... à condition que celui-ci en ait contracté une.

Contrôle et responsabilité du syndic :

Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant un copropriétaire a un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.
L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires ; de plus il manipule des fonds qui ne lui appartiennent pas, mais qui transitent sur des comptes bancaires qu'il contrôle. Le syndic doit donc être une personne de confiance.
Si les choses se passent mal, le droit a prévu deux mécanismes de responsabilité :

- la responsabilité civile qui se scinde en deux catégories :
* la responsabilité contractuelle porte sur les actes commis par le syndic au titre de son mandat, et ne peut être invoquée que par les copropriétaires ;
* la responsabilité délictuelle tient à tous les autres actes civils qui n'étaient pas prévus au contrat, qui ont occasionné un dommage ; elle peut être évoquée par tout intéressé, qu'il soit copropriétaire ou non.

- la responsabilité pénale :
Celle-ci concerne les actes visés par le code pénal et commis par le syndic (qu'il soit personne physique ou morale) dans l'exercice de ses fonctions :

- financières : vol, escroquerie, abus de confiance, détournement de fonds...

- de gérance quotidienne : blessures ou homicide par imprudence (si par exemple la négligence d'un syndic a entraîné un accident)

- d'employeur délégué : non respect de la réglementation du travail, comme les règles d'hygiène et de sécurité
La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite de rechercher une faute personnelle.
Exemple : si un accident survient dans un ascenseur alors que la société de maintenance avait été mise en demeure par le syndic de procéder aux vérifications nécessaires et ne l'avait pas fait, la responsabilité pénale du syndic ne pourra être recherchée.

Le Conseil Syndical

Qu’est-ce que le conseil syndical ?

Base légale : article 21 Loi 10 juillet 1965, article 21, 22, 25, 26, 27 Décret 17 mars 1967

Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires. En théorie il aurait seul vocation à gérer la copropriété au quotidien. Mais ce travail étant parfois long et technique, une part importante de ses prérogatives est confiée au syndic.
Ceci ne fait pas du conseil syndical un organe sans pouvoir. Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire. Mais dans un souci de bonne gestion, la loi prévoit également que le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa mission de gestion.

Caractéristiques du conseil syndical :

Est-il obligatoire de constituer un conseil syndical ?

Base légale : article 21 Loi 10 juillet 1965

En principe oui.

Cependant il faut un vote de l'assemblée générale à la majorité simple (article 25), sur présentation de candidature.
Ces conditions n'étant pas forcément réunies, il existe donc deux exceptions, prévues par l'article 21 (Loi 1965) :

o Faute de candidature, ou faute pour l'assemblée générale de pouvoir trancher, l'impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

o La copropriété peut également renoncer à se doter d'un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l'assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.

qui peut-être membre du conseil syndical ?

Base légale : article 22 Loi 10 juillet 1965, article 24 Décret 17 mars 1967

En principe tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical, mais il existe des incompatibilités. Peuvent également être membres les conjoints de copropriétaires, les acquéreurs à terme ou leurs représentants légaux.

o Ne peuvent donc être membres les concubins, enfants, mandataires ou représentants légaux des copropriétaires.
Une nomination irrégulière au sein d'un conseil syndical n'entraîne pas systématiquement l'exclusion. Il faut une contestation devant le tribunal par un copropriétaire, dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal d'assemblée mentionnant ladite nomination.

o Si le copropriétaire est une personne morale, seuls ses représentant légaux peuvent siéger au conseil syndical. Pour les sociétés civiles immobilières d'attribution, il s'agit de chacun des associés.

o Les membres des syndicats secondaires disposent de plein droit d'un siège au conseil syndical principal (art. 24 D.1967). L'importance de sa voix est proportionnelle à celle des lots du syndicat secondaire au sein de la copropriété.

o Incompatibilités : Ne peuvent faire partie du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires :
- le syndic
- son conjoint
- ses ascendants et descendants
- ses préposés (ce qui inclut les concierges et préposés d'immeubles)

Compétences et attributions du conseil syndical

Base légale : article 25 Loi 10 juillet 1965, article 8, 21, 22, 26, 37 Décret 17 mars 1967

o Selon les termes de la loi le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa gestion. Il n'a donc pas vocation à intervenir directement au quotidien, même si en pratique il dispose de pouvoirs étendus.

o La mission d'assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l'assemblée générale. Elle concerne le fonctionnement au sens large de la copropriété : choix du personnel, présentation comptable des recettes et dépenses, choix des entreprises pour l'entretien courant de l'immeuble, examen des devis,...

o Le pouvoir de contrôle est exerçable à tout moment. Il s'étend notamment à :
- la comptabilité du syndicat
- la répartition des dépenses
- les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés
- l'élaboration du budget prévisionnel (l'art. 26 D. 1967 stipule que le conseil syndical est associé à l'élaboration de ce budget)
- les actions judiciaires en cours
- les impayés des copropriétaires

o Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic (par écrit) :
- en cas de travaux d'urgence (article 37 Décret de 1967)
- si les travaux dépassent un montant voté en assemblée générale
- s'il est prévu que le conseil syndical est obligatoirement consulté pour les travaux dépassant un certain montant (au titre d'une décision d'assemblée ou d'une disposition du règlement de copropriété) ; cet avis doit être joint à l'ordre du jour de l'assemblée à peine de nullité (CA Paris 23e Ch. B, 23 mai 2001)

o En dehors de ces cas, le syndic n'est pas lié par les avis du conseil syndical, qui n'est vis-à-vis de lui qu'un organisme consultatif (Tribunal de Grande Instance Rouen 08 février. 1979 - Gaz. Pal 10/01/1981).

o Le conseil syndical peut se faire communiquer par le syndic, à sa demande, tout document (ou sa copie) intéressant le syndicat.

o Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l'assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée.

o Il peut se faire donner des mandats précis par l'assemblée générale (choisir des devis, un prestataire, engager une procédure, etc.).

o Il peut, par le truchement de son président, agir judiciairement contre le syndic en vue d'obtenir restitution des fonds et archives de la copropriété, en cas de changement de syndic.

o Il donne son avis, à l'assemblée générale, sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

L’assemblée générale :

Qu’est-ce que l’assemblée générale ?

Base légale : article 17, 22 à 26 Loi 10 juillet 1965, Décret 17 mars 1967

L'Assemblée générale est l'organe décisionnaire par excellence de la copropriété.
Un peu à l'image du Parlement, elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété.

Leurs décisions sont dotées d'un grand poids par la loi. Les modalités de leur contestation sont très restreintes.

En pratique cependant, c'est souvent un organe aussi difficile à réunir qu'à faire se décider. Aussi le conseil syndical et le syndic jouent-t-ils un rôle parfois prépondérant, en préparant des décisions que l'Assemblée ne fait qu'entériner.

Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale (CA Paris 02/12/1981 - Dalloz I.R. 1982, 439).

Néanmoins seules les décisions de l'Assemblée comptent, juridiquement parlant. Tout autre mode de consultation est exclu, notamment la consultation écrite des copropriétaires. Enfin, un règlement de copropriété ne saurait contenir par anticipation des dispositions relevant de la compétence décisionnelle de l'Assemblée.

L'assemblée générale doit se tenir au moins une fois l'an. C'est l'assemblée générale ordinaire ; on y délibère entre autres du budget. Mais d'autres assemblées peuvent avoir lieu dans des intervalles plus courts, pour traiter de points urgents, par exemple. On les appelle alors assemblées générales extraordinaires. Il est procédé pour les assemblées générales extraordinaires comme pour les assemblées ordinaires (Tribunal de Grande Instance Paris 04/01/1969 - Information Rapport Copropriété 1974-41).

Aucune sanction n'est prévue à l'encontre des copropriétaires si l'assemblée n'est pas réunie une fois par an, comme le veut la loi. L'idée n'est pas d'obliger les copropriétaires à se réunir, mais à punir celui qui n'organiserait pas ces réunions de manière à maintenir son pouvoir. Aussi la sanction vise-t-elle le syndic, qui engage sa responsabilité professionnelle vis-à-vis de tout copropriétaire s'il n'organise pas les assemblées au moins une fois l'an (inutile d'invoquer un grief ; le fait de ne pouvoir exprimer son opinion en assemblée suffit).

L'assemblée générale a seule compétence pour voter :

o les comptes et le budget
o les travaux
o l'élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical
o les autorisations de travaux
o les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications)
o les modifications du règlement de copropriété
o l'engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges)
o les augmentations de salaires de personnel
o les changements d'affectation des parties communes et privatives

Principe de fonctionnement

En principe, c'est le règlement de copropriété qui détermine le déroulement des assemblées générale (article 22 Loi 1965). Ainsi, c'est au règlement de statuer sur la manière dont les tiers peuvent assister aux assemblées générales et y prendre la parole (hormis les cas où ils représentent un copropriétaire -

La participation à l’assemblée générale :

Base légale : article 16, 21, 22, 23 Loi 10 juillet 1965

Qui doit assister à l'assemblée générale ?

Le syndic de la copropriété est tenu d'assister personnellement à l'assemblée générale. A défaut il peut se faire représenter par de ses préposés dont est alors responsable. Il peut également voter, s'il possède une quote-part de la copropriété.

Qui peut assister à l'assemblée générale ?

Peuvent assister à l'assemblée générale les membres du syndicat des copropriétaires ou leurs mandataires, soit :

o les propriétaires de lots, quand ils ont notifié au syndic leur domicile réel (article 64 Décret 1967) ; peuvent également participer leurs conjoints, sauf s'ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien (auquel cas seul l'époux propriétaire peut participer ; s'il veut faire participer son conjoint, il doit lui signer un pouvoir) ;
En toute hypothèse seul un conjoint peut voter, et non les deux représentant la moitié de leurs parts de copropriété ;

o les locataires qui ont signé un contrat de location-accession (Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984). Néanmoins, avant que l'option ait été levée par le locataire-accédant voit sa capacité décisionnelle limitée : il ne peut décider les grosses réparations qui sont restées à la charge du propriétaire-bailleur, ni sur les achats ou vente de parties communes ;

o les propriétaires co-indivisaires doivent, sous réserve de dispositions contraires du règlement de copropriété, désigner un mandataire (la loi ne précise pas selon quelles formes ; si les indivisaires ne se mettent pas d'accord sur la désignation du mandataire, celle-ci devra avoir lieu judiciairement - article 23 Loi 1965 et article 61 Décret 1967). Ici également le mandataire engage la totalité des tantièmes du vote ;

o si la propriété du lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, chacun d'eux devra dans les mêmes condition que l'indivision désigner un mandataire ;

o les responsables légaux de sociétés, ou leurs mandataires s'ils sont munis d'une délégation de pouvoir les sociétés civiles d'attribution constituent un cas particulier : chaque sociétaire possède un droit de jouissance sur un lot, correspondant à sa part sociale. Il dispose donc d'un droit de vote proportionnel à cette dernière (article 23 Loi 1965) ;

o les membres d'associations de locataires sont admis aux assemblées, mais ils ne disposent pas d'un droit de vote ;

o toute personne, même étrangère à la copropriété, peut être mandataire des personnes mentionnées ci-dessus (toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputé non écrite), à l'exception du syndic, de ses conjoints ou préposés (article 22 Loi 1965)

- Nota : un gardien est considéré comme préposé du syndicat des copropriétaires, et non pas du syndic ; il peut donc recevoir des pouvoirs. Néanmoins, le lien d'autorité qui le rattache au syndic peut faire craindre une emprise indirecte de ce dernier. Aussi une réponse ministérielle (n° 32353, 27 nov. 1995) suggère-t-elle que ce soit au président de l'assemblée ou aux membres de celle-ci de décider s'il y a ou non lieu d'accepter que des procurations soient faites au gardien.

Qui ne peut pas assister à l'assemblée générale ?

o Le syndicat des copropriétaires, même s'il est propriétaire de parties privatives (article 16 Loi 1965).
Sanction : L'atteinte au droit fondamental de vote d'un copropriétaire entraîne la nullité des décisions prises, sans qu'il y ait lieu à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise (Cassation civile 22/02/1989 - Bull. cass. n° 47).

Pouvoirs de l’assemblée générale :

Base légale : article 21, 22, 26, 30 Loi 10 juillet 1965

L'Assemblée qui a seule compétence pour :
o voter les comptes et le budget
o voter les autorisations et les réalisations de travaux
o élire syndic et conseil syndical
o décider des ventes de parties communes et privatives
o modifier le règlement de copropriété
o engager des procédures judiciaires (en-dehors du recouvrement des charges)
o décider des augmentations de salaire au-delà du minimum conventionnel

L'assemblée ne peut pas :

o imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance (article 26 Loi 1965).
Exemples :
- est illégale la couverture d'une terrasse supprimant la vue d'un logement sur le jardin (Cassation civile 20/10/1976 - Dalloz I.R. 1977-62)

- l'assemblée ne peut interdire toute publicité commerciale (enseigne, plaque professionnelle), en l'absence de disposition préalable du règlement de copropriété (Tribunal de Grande Instance Nantes, 03/06/1970)

o de manière générale, imposer sans indemnisation toute modification de situation qui porterait préjudice à un copropriétaire ;

o prendre une décision en violation des dispositions réglementaires ou légales ;

o interdire à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (article 30 Loi 1965) ; si cela était le cas, le copropriétaire lésé pourrait se faire autoriser les travaux par le tribunal de grande instance, en vertu de ce même article.

Exception : l'assemblée peut valablement refuser que des travaux soient exécutés dès lors qu'ils auraient pour unique effet un agrandissement du local privatif du demandeur (Cassation civile 03/12/1970 - Bull. cass. 12/1970).

Exemples :
- si la construction d'un ascenseur correspond à la fois à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble, ainsi qu'à la situation sociale de ses occupants, un copropriétaire qui le demande pourra à ses frais être autorisé à diligenter cette construction sous la surveillance d'un expert. Il est alors possible de réserver l'usage de cet ascenseur au copropriétaire qui l'a construit, ce qui implique que les autres copropriétaires ne pourront l'utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de la construction, évaluée à la date où cette faculté aura été exercée ; ceux qui y auront renoncé paieront leur quote-part lors de la première mutation entre vifs (vente, viager, etc.) de leur appartement (CA Paris 23/10/1966 - Gaz. Pal. 22/12/1966) ;

- seul le propriétaire a qualité pour être autorisé par l'assemblée à effectuer des travaux, et non son locataire (Cassation civile 10/06/1993 - Gaz. Pal. 30/12/1993)

La convocation de l’assemblée générale :

Base légale : article 7, 8, 50 Décret 17 mars 1967

o En principe, l'assemblée générale est convoquée par le syndic (article 7 Décret 1967).

o Elle peut aussi l'être à l'initiative du conseil syndical ou des copropriétaires. C'est alors le président du conseil syndical qui convoque l'assemblée, si la mise en demeure du syndic est demeurée infructueuse (art. 8 Décret 1967). Il faut alors notifier la convocation au syndic.

o S'il n'y a pas de conseil syndical ou si son président reste inactif, tout copropriétaire peut alors demander au président du tribunal de grande instance de convoquer l'assemblée (Article 50 Décret 1967). Pour ce faire, il désigne un copropriétaire ou un mandataire de justice pour convoquer et éventuellement présider l'assemblée.

Article 50 : Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical, doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.

o A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance. Le syndic ainsi désigné doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic, deux mois avant la fin de ses fonctions (article 46 Décret 1967).

o Dans les cas où la copropriété est dépourvue de syndic, c'est l'administrateur provisoire, désigné par le tribunal de grande instance, qui convoque l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic (article 47 Décret 1967) ; elle peut éventuellement fixer un délai pour la convocation de cette assemblée.