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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LA VENTE D'UN TERRAIN A BATIR

Définition : il s’agit d’un espace ou d’une étendue de terres de forme et de dimension déterminées. Un terrain est un espace de terre ni bâti, ni cultivé.

Il existe deux types de terrains : les terrains constructibles et les terrains non constructibles.
La différence entre ces deux types de terrain réside dans l’inscription ou non du terrain dans le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Donc comment faire passer un terrain non constructible en constructible? Aujourd’hui, le seul moyen est une révision du Plan d'Occupation des Sols et du plan de zonage pour un nouveau classement de terrain.

Notion de terrain à bâtir

Terrain à bâtir signifie :
- terrain sur lequel on peut édifier une construction, au sens courant du terme,
- terrain sur lequel on est en droit d’édifier une construction selon les prescriptions du Code de la construction et de l'urbanisme.

REMARQUE : la loi "Solidarité et Renouvellement Urbain" (SRU), adoptée le 21 novembre 2000, a apporté de nombreuses modifications en matière de construction et d'habitation. C'est ainsi que les Plans d'Occupation des Sols (POS) ont été supprimés au profit de Plans Locaux d'Urbanisme (PLU).
En pratique, le droit de construire est défini par le PLU , fixé commune par commune et limité par le PLD (Plafond Légal de Densité), défini pour l'ensemble du territoire.

L’emplacement d’un terrain - isolé hors lotissement ou dans un lotissement - entraîne des démarches et des conséquences différentes.

LES TERRAINS ISOLES :

Le POS ou le PLU

Le POS ou PLU divise la commune en zones et définit pour ces zones l'usage et les caractéristiques des constructions autorisées. Si le terrain n’est pas inscrit dans le POS ou le PLU, c’est qu’il n’est pas constructible.

Le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.) est un document d'urbanisme qui réglemente les droits d'utilisation des sols pour tout ou partie d'un territoire communal.
Les P.O.S. ont été instaurés par la loi d'orientation foncière de 1967 (en remplacement des Plans d'Urbanisme Directeurs), loi complétée par celle du 7 janvier 1983.
Les P.O.S. relèvent de la commune (approbation par le conseil municipal) et sont établis pour une période non fixée et peuvent être complétés, révisés ou mis à jour (généralement tous les 5 à 10 ans).
Les P.O.S. délimitent différentes zones et précisent leur destination (zones urbaines ou zones naturelles), localisent les projets de voirie et les futurs équipements publics, et définissent pour chaque zone les règles et les servitudes d'urbanisme.
Ils fixent les règles drubanisme applicables sur le territoire de la commune (règles générales d'utilisation des sols et règles de construction). Ils ont pour rôle de déterminer l'affectation principale des sols par zone et de définir les règles qui devront s'appliquer de manière générale et dans chaque zone. C'est le document sur la base duquel sont instruits les permis de construire.

Depuis le 1er avril 2001, les POS ont été remplacés par les PLU.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) fixe, dans le cadre des orientations des schémas de cohérence territoriale s'ils existent, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols qui peuvent comporter, entre autres, l'interdiction de construire. Outil premier de la planification, le Plan Local d'Urbanisme est le document de gestion de droit commun du territoire communal.

Dans les plans locaux d'urbanisme, comme dans les anciens plans d'occupation des sols, le territoire communal est divisé en différentes zones selon ce qu'il est autorisé d'y construire.
Mais la terminologie a changé afin d'être plus facilement compréhensible par le grand public.
- Les zones urbaines, zones U c'est-à-dire constructibles, sont inchangées.
- Les zones à urbaniser sont désormais appelées "AU", au lieu de NA.
- Les zones agricoles sont désormais appelées zones A au lieu de zones NC. Elles regroupent les secteurs de la commune à protéger en raison de la richesse des terres agricoles.
- Les zones naturelles et forestières sont appelées zones N au lieu de ND. Elles regroupent l'ensemble des secteurs naturels protégés de l'urbanisation.
- Les zones NB qui permettaient une urbanisation partielle de secteurs naturels sont supprimées.
La possibilité d'instaurer un Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est limitée aux zones urbaines ou à urbaniser de la commune.

La plupart des communes sont encore dotées d'un POS mais dès qu'elles le réviseront, elles auront l'obligation de mettre leur document en conformité avec la loi et d'adopter un PLU à la place.

Les principales étapes de la procédure d'élaboration du PLU sont les suivantes :
- Délibération du Conseil Municipal décidant d'engager la procédure et les études.
- Une fois le travail technique d'étude réalisé, le projet de PLU est arrêté par Délibération du Conseil Municipal.
- Le PLU est soumis à une enquête publique d'une durée minimale de un mois par arrêté municipal.
- Éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique, le PLU est approuvé par le Conseil Municipal. Les autorisations d'occupation du sol doivent être conformes avec le PLU approuvé.

Le PLU est susceptible d'évoluer dans le temps. Trois procédures le permettent :
- La révision : procédure la plus lourde qui vise à le transformer en profondeur.
- La modification utilisée pour le modifier sur des aspects limités.
- La mise à jour destinée à l'actualiser.

Il faut donc vérifier que le terrain est bien inscrit dans le POS ou le PLU pour s’assurer qu’il se trouve dans une zone constructible.
Mais ce n’est pas parce que le terrain se trouve dans une zone constructible, qu’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Le Certificat d’urbanisme (CU) :

Le certificat d'urbanisme est un document administratif :
- attestant que le terrain est constructible,
- indiquant la proximité de voie d'accès, réseau d'eau potable, électrique, etc., les "servitudes" (droit de passage, mur mitoyen, etc.) et la surface maximale pouvant être construite (le COS : coefficient d’occupation des sols).

Le CU doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption (loi du 13 décembre 2000).

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :
le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non ;
le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.

Le certificat d'urbanisme doit indiquer :
- les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne ;
- les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption ;
- les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain ;
- le régime des taxes et participations applicables au terrain ;
- l'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption.
Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande.
En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la constructibilité éventuelle du terrain, il faut indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leurs planchers hors oeuvre.

A ce titre, il faut fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents :
une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté,
- un plan de situation du terrain dans la commune,
- un plan du terrain.

Le dossier est à adresser en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain.
Délai de réponse : Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à compter du dépôt de la demande.
Sa durée de validité est de un an ; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.
Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Cette prorogation doit être demandée au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité.
Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée.

Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme car il délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.
Attention ! le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.
Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire.

Le Permis de Construire :

Il s’agit d’une autorisation administrative qui constate qu'un projet est conforme :
- aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé...),
- aux règles d'urbanisme nationales,
- aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels...

Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire :
- pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations,
- pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

Ne sont soumis à aucune autorisation d'urbanisme des ouvrages de faible importance (ni CU, ni permis de construire) à savoir :
- les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et d'une hauteur inférieure à 1,5 m,
- les murs d'une hauteur inférieure à 2 m (non assimilables à une clôture),
- les terrasses de moins de 0,60 m de haut,
- les installations temporaires de chantier,
- les statues, monuments et oeuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.

Les formalités du permis de construire :

Pour demander le permis de construire, il faut établir un dossier en quatre exemplaires comprenant :
- le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l'équipement (DDE),
- le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000.

Le dossier doit comprendre en outre:
- le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500,
- les plans des différentes façades du ou des bâtiments à l'échelle de 1/50 ou de 1/100,
- selon les cas, différentes pièces complémentaires dont la liste figure sur l'imprimé de demande de permis de construire.

Le permis de construire doit être déposé à la mairie du lieux des travaux.
Dans les quinze jours suivants, si le dossier est complet, la mairie délivre un avis de réception notifiant la date et le numéro d'enregistrement de la demande et son délai d'instruction.
Le délai d'instruction est normalement de deux mois. Si, à l'issue du délai notifié d'instruction, la mairie n’a délivré aucune décision, le permis peut être réputé accordé. Il y a toutefois intérêt à demander, dans cette hypothèse, une attestation à l'autorité compétente, certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue.

Dans les communes disposant d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols approuvé, la décision est généralement prise par le maire, au nom de la commune.
Dans tous les cas, la décision, prise sous forme d'arrêté, est notifiée directement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le permis de construire a une durée de validité de deux ans.

Publicité sur le terrain et en mairie :
Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux dispositions d'urbanisme.

Affichage sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire est tenu d'afficher le permis sur le terrain dès qu'il le reçoit et pendant toute la durée des travaux (panneau de 80 cm X 80 cm minimum visible depuis la voie publique).
Un panneau doit notamment mentionner la date et le numéro du permis, le nom du bénéficiaire, la nature des travaux et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Affichage en mairie
Le permis de construire est également affiché en mairie pendant deux mois et le dossier y est consultable.

IMPORTANT :
Le délai de recours contentieux des tiers à l’encontre de la délivrance du permis de construire est de deux mois à partir de la plus tardive de ces deux dates :
- date de l’affichage sur le terrain
- date de l’affichage en mairie
Il est donc très important d’afficher correctement l’autorisation et de pouvoir, en cas de conflit, en prouver la réalité (témoignages, photos, constats d’huissier ...).

Sanctions : L’inobservation de la formalité d’affichage est punie d’une amende de 1 500 €.

Dans les 30 jours suivant la fin des travaux, les bénéficiaires du permis de construire doivent adresser en mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée AR.
L’administration va pouvoir vérifier si l’implantation est conforme au permis de construire.
Cette déclaration d'achèvement des travaux donne lieu à l'établissement d'un certificat de conformité dans les 3 mois.

LES TERRAINS EN LOTISSEMENT :

L’achat d’un terrain isolé impose de nombreuses démarches et vérifications administratives afin d’être sûr que le projet envisagé est réalisable. En revanche, dans le cadre de l’achat d’un terrain en lotissement, tout est prévu. C'est le lotisseur qui se charge des formalités administratives et des divers branchements.

Définition : Constitue un lotissement toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Le seuil de deux terrains est porté à quatre dans le cas de partages successoraux.

Le POS ou le PLU :

C'est le même cas de figure que dans le cadre du terrain isolé mais la vérification est assuré par le lotisseur.

Le CU :

C'est le même cas de figure que dans le cadre du terrain isolé mais la vérification est assuré par le lotisseur.

L’autorisation de lotissement :

Pour créer un lotissement, il faut obtenir un arrêté de lotir délivré par le Maire ou le Préfet.
Cette autorisation porte :
- sur la composition d’ensemble du lotissement,
- sur les modalités de division en lots,
- sur la surface constructible autorisée sur l’ensemble du lotissement (SHON : Surface Hors Oeuvre Nette)

La procédure d’autorisation :

Le dossier doit comporter :

- une demande d'autorisation de lotissement à retirer soit à la mairie soit à la subdivision locale de l'Equipement (DDE)
- une note exposant l'opération précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics découlant de l'opération projetée.
- le plan de situation du terrain
- le plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain.
- le plan de composition faisant apparaître les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs, les plantations à conserver ou à créer.

Le lotisseur doit s'engager en outre à constituer une association syndicale libre dès lors que le terrain initial est divisé en plus de 5 lots et qu’il n’a pas été prévu par le constructeur de transfert des équipements collectifs (ex : la voirie) à une collectivité publique (la plus souvent la Mairie).
Cette association a pour objet d’acquérir, de gérer, entretenir les terrains et équipements communs et de faire respecter le règlement du lotissement.

Dépôt du dossier :
Le dossier doit être déposé, en 5 exemplaires, à la mairie du lieu des travaux contre récépissé, ou bien envoyé en recommandé avec accusé de réception.
L'autorisation de lotir est délivrée gratuitement.

Instruction du dossier :

RECEVABILITE

Si le dossier est incomplet :
Le maire invite le demandeur, dans un délai de quinze jours, à déposer les pièces complémentaires obligatoires.

Si le dossier est complet :
Le maire fait connaître au demandeur, dans les quinze jours du dépôt, le numéro d'enregistrement de la demande et la date à laquelle la décision devra être notifiée (date de dossier complet +délai d'instruction)

Requête en instruction :
Si le demandeur n'a pas reçu de nouvelles de son dossier dans les quinze jours du dépôt, il peut saisir le maire pour requérir l'instruction de sa demande, par lettre recommandée avec A.R.. Il peut adresser copie de cette mise en demeure au préfet. Si dans les huit jours, il n'a toujours rien reçu, le délai d'instruction part de la date de réception par le maire de la mise en demeure.

INSTRUCTION
Le délai d'instruction est de trois mois.
Il est porté à cinq mois :
- s'il y a lieu de consulter un service ou une commission disposant de plus d'un mois pour statuer.
- si le projet donne lieu à enquête publique.

Si le demandeur n'a rien reçu à l'issue de ce délai, la lettre de notification du délai vaut permis de lotir.

ATTENTION : dans certains cas il n'est pas possible de bénéficier d'un permis de lotir tacite :
- site ou zone protégée (monuments, sites classés, inscrits, ou en instance de classement…)
- lotissement soumis à enquête publique (décret 85-453 du 23 avril 1985)
- vente par anticipation ou travaux de finition différés.

L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation :
Dans les communes disposant d'un plan local d'urbanisme approuvé, la décision est prise par le maire au nom de la commune.
La décision, prise sous forme d'arrêté, est notifié directement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les communes non dotées d'un plan local d'urbanisme, le permis de lotir est délivré par le préfet au nom de l'Etat.

Les formalités postérieures à la délivrance de l’autorisation de lotir :

Sur un panneau de dimensions supérieures à 80 cm, disposé sur le terrain de manière visible de la voie publique, pendant au moins deux mois, doivent figurer :
- le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- la date et le numéro d'autorisation de lotir,
- la nature des travaux,
- la superficie du terrain à lotir,
- la surface hors œuvre nette maximale constructible dans le lotissement,
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Cette obligation permet de faire courir les délais de recours des tiers à partir du premier jour d'affichage (deux mois).
Le permis de lotir doit également être affiché en mairie pendant deux mois.

Le lotissement doit de plus être publié au fichier immobilier.

La durée de validité de l’autorisation de lotir :

L'arrêté de lotir devient caduc :
- si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de 18 mois à compter de la notification de l'autorisation au lotisseur.
- si les travaux ne sont pas achevés dans un délai de 3 ans à compter de la notification de l'autorisation pour la première tranche des travaux.

Les délais de réalisation des autres tranches sont fixés par l'autorisation, le délai total, toutes tranches confondues, ne peut dépasser 6 ans à compter de la notification.

Un certificat de d’achèvement des travaux est ensuite délivré en vue de faire constater que les travaux de viabilité de l'ensemble des lots sont bien terminés, ou pour le moins garantis. A ce stade le lotisseur peut vendre les lots.

L’arrêté contenant autorisation de lotir peut également imposer un règlement fixant les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement.

Le règlement de lotissement :

Le statut juridique du lotissement résulte du règlement, du cahier des charges et, éventuellement, du statut de l'association syndicale réunissant les co-lotis.

Le règlement est un document de nature réglementaire, facultatif, annexé à l'arrêté de lotissement.
Il a pour objet de déterminer les règles d'urbanisme applicables à l'intérieur du lotissement.
Rien ne s'oppose à ce qu'il établisse des règles plus contraignantes ou qu'il complète celles contenues dans le plan local d'urbanisme (ancien POS).

Les règles d'urbanisme contenues dans le règlement cessent de s'appliquer au terme de 10 années à compter de l'autorisation de construire (caducité automatique).

Passé ce délai, seules les règles du plan local d'urbanisme s'appliquent au lotissement.

Si les co-lotis désirent reconduire les dispositions contenues dans le règlement ils doivent le voter.

Pour les communes dépourvues de PLU, ce sont les règles d'urbanisme contenues dans la carte communale qui s'appliquent à l'intérieur du lotissement.

Le cahier des charges est un document contractuel qui fixe les servitudes et obligations que les lotis doivent respecter. Il détermine les charges communes et la répartition entre les co-lotis.

Les équipements communs :
Les équipements collectifs du lotissement sont habituellement gérés par l'association syndicale de propriétaires quand ils ne sont pas intégrés dans le domaine public de la commune.

L'association est régie par ses propres statuts (réunion des lotis en assemblée, majorités requises pour le vote des résolutions ...). Le statut du lotissement s'impose à tous de façon rigoureuse.

Le permis de construire :

Idem que pour les terrains isolés quant aux formalités de dépôt du dossier.
Dans le cadre du lotissement, le permis de construire sera accordé à tous les projets respectant les dispositions de l’arrêté de lotir.

SIGLES :

POS : Plan d’Occupation des Sols
PLU : Plan Local d’Urbanisme
PLD : Plafond Légal de Densité
CU : Certificat d’Urbanisme
COS : Coefficient d’Occupation des Sols
PC : Permis de Construire