| ------------------------------ FISCALITE IMMOBILIERE ------------------------------ |
| LES REVENUS FONCIERS : |
Parmi les revenus imposés au titre de l'impôt sur le revenu, figurent les revenus fonciers, c'est à dire , principalement, ceux provenant de la location d'immeubles (propriétés bâties ou non).
Nous vous proposons d'examiner le régime d'imposition des revenus fonciers, étant entendu que nous nous limiterons aux dispositions générales sans aborder les régimes particuliers (régime De Robien, Malraux…).
Tout d'abord, il convient d'examiner le mode de calcul du montant du revenu imposable.
Celui-ci résulte de la différence entre les recettes encaissées et les frais et dépenses acquittés.
Les recettes sont essentiellement constituées par:
o - les loyers,
o - les remboursements des locataires (éclairage parties communes,consommation d'eau, de chauffage …),
o - les dépenses et travaux incombant normalement au propriétaire et mis à la charge du locataire
o - les recettes plus exceptionnelles telles que des subventions versées par l' ANAH ou le versement, par le locataire, d'un pas de porte.
L'ensemble de ces recettes constitue le revenu brut imposable.
A celui-ci, il convient de déduire un certain nombre de dépenses afin d'obtenir le revenu net imposable.
Ainsi, on déduira du revenu brut :
o - Les dépenses incombant normalement au locataire et acquittées par le propriétaire : il s'agit essentiellement des fournitures et services destinés à l'usage des locataires (eau, chauffage, ramonage…) ainsi que des taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères…).-
Les indemnités d'éviction et frais de relogement.
o - Les dépenses d'entretien et de réparation c'est à dire les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état.
o - Les dépenses d'amélioration c'est à dire les travaux ayant pour effet d'apporter au local un équipement ou un élément de confort nouveau mieux adapté aux conditions modernes de vie.
o - Les frais de gérance et de rémunération des concierges.
o - Les primes d'assurances versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés.
o - Les impôts autres que ceux incombant normalement au locataire , soit principalement la taxe foncière.
o - Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation de l'immeuble.
o - Et enfin, une déduction forfaitaire égale à 14 % du revenu brut (sauf dispositifs particuliers) : celle-ci couvre les frais de gestion, les primes d'assurance ainsi que l'amortissement de l'immeuble. La loi de finances 2002 a majoré ce taux et le porte à 60% lorsque le propriétaire prend l'engagement de louer le logement nu pendant une durée de 3 ans à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, moyennant un loyer lui aussi plafonné.
Le revenu net imposable ainsi déterminé viendra, s'il est bénéficiaire, s'ajouter aux autres revenus (traitements et salaires par exemple). A l'inverse, si le revenu net foncier est déficitaire, il s'imputera sur le revenu net global dans une limite annuelle de 10 700 Euros.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle résultant des intérêts d'emprunt ne seront imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
De même, si le revenu net global est inférieur au montant du déficit imputable, l'excédent pourra être imputé sur les revenus globaux des 5 années suivantes. |
